🚨 Korean Housing Contract Guide: 3 Steps to Secure Your Deposit
[보증금 보호 필독] 확정일자, 보증보험, 근저당 확인으로 계약 위험 ZERO
🏠 계약 전 외국인 세입자(임차인)가 가장 두려워하는 것은?
복잡한 한국 법률 용어와 **'숨겨진 특약 사항'**입니다. 특히 **보증금 미반환** 위험을 극도로 높이는 **'집주인 대출(근저당)'** 관련된 조항을 99%의 외국인이 놓치고 계약합니다. 본 가이드는 외국인 독자를 위해 가장 중요한 **보증금 보호 조치 3단계**를 제시하며, 불필요한 손해를 100% 방지할 수 있도록 돕습니다.
[즉시 실행] 이 글을 읽는 즉시, 아래 링크를 통해 **대항력 확보**와 **보증보험 가입**을 진행하세요!
⚠️ 99% 놓치는 핵심 조항: 보증금 미반환 위험 조항
1. 임대인의 대출(근저당) 확인 및 잔금일 말소 조건
계약하려는 집이 이미 **은행 대출(근저당)**로 잡혀 있다면, 집이 경매로 넘어갈 경우 당신의 **보증금**은 은행보다 후순위가 되어 떼일 위험이 있습니다.
- 확인 방법: 계약 전 **등기부등본(Registry)** '을구'를 확인하여 **선순위 근저당권 설정 금액**을 체크해야 합니다. (집값의 60% 이상이면 위험)
- 필수 특약: **"잔금 지급과 동시에 임대인은 기존 근저당권을 말소(삭제)한다"**는 조항을 반드시 삽입해야 합니다.
2. 계약 종료 시 '원상복구 의무' 범위 명확화
계약서에 "임차인은 계약 종료 시 원상복구 의무를 진다"는 조항만 있다면, 사소한 생활 흠집까지 모두 세입자가 고쳐야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
- 대처 특약: **"임차인의 통상적인 사용으로 인한 마모 및 노후화는 원상복구 의무에서 제외한다"**고 명시해야 불필요한 수리 비용을 방지합니다.
🛡️ 보증금 100% 보호! 계약 후 즉시 실행 대처법 3단계
대처 1. '대항력' 확보로 보증금 지키기
한국에서 세입자가 보증금을 보호받는 가장 기본적이고 강력한 법적 장치입니다. 전입신고와 확정일자를 받으면, 집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가도 보증금을 **다른 채권자보다 우선하여** 돌려받을 수 있습니다.
- Step 1. 전입신고: 입주 후 즉시 **관할 주민센터** 방문 (외국인등록증 지참)
- Step 2. 확정일자 신청: **주민센터** 또는 **온라인 등기소**에서 신청 (계약서 원본 필요)
- Step 3. 이사 완료: 짐을 모두 옮긴 후, **다음날 0시**부터 효력 발생
대처 2. 전세보증보험 가입으로 금융 안전장치 확보
집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, **국가 보증기관(HUG, SGI)**이 대신 보증금을 세입자에게 지급하는 제도입니다. 외국인도 가입 가능하며, 특히 전세 계약이라면 필수입니다.
- 가입 조건: 주택 가격 대비 선순위 채권(근저당 + 전세금) 비율이 **90% 이내**여야 합니다.
- 필요 서류: 확정일자 받은 계약서, 전입세대 열람 내역, 등기부등본, 외국인등록증 등.
대처 3. 계약서 검토는 전문가에게 (법률 자문 서비스)
모든 법률 용어와 특약 조항을 개인이 완벽히 이해하기는 불가능합니다. 서명 전 **법률 자문**을 받는 것은 가장 안전한 투자입니다.
💡 용어 해설 및 계약 시 필수 꿀팁
외국인이 꼭 알아야 할 핵심 법률 용어
- 전세(Jeonse): 보증금을 **일시불**로 내고, 월세를 내지 않는 계약. (가장 보증금 위험이 큼)
- 월세(Wolse): 보증금 + **매월 임대료(월세)**를 내는 계약.
- 근저당(Geunjeodang): 집을 담보로 은행이 대출해 주고, 집을 잡고 있는 권리. 보증금보다 **선순위**임.
- 묵시적 갱신: 계약 기간 만료 2~6개월 전까지 아무도 계약 종료 통보를 안 하면, **자동으로 전과 같은 조건으로 연장**되는 것.
계약 시 필수 통역 서비스 활용 팁
부동산 계약은 법적 효력이 크므로, 단순 통역 앱이 아닌 **전문 통역 서비스**를 이용하거나 **공인중개사**에게 계약서 내용의 **영문 번역본**을 요구해야 합니다. 계약서 **특약 사항** 부분은 반드시 모국어 또는 영어로 명확히 이해하고 서명해야 합니다.
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