보증금 못 받았을 때 법적 대응: 전세금 반환 소송 가이드

⚖️ Legal Action for Unreturned Deposit: Full Lawsuit Guide

📋 보증금 반환 소송 핵심 요약

• ✅ 집행권원 확보: 임차권등기 이후 보증금 회수를 위한 최종 단계인 판결문 확보 전략
• 🔍 실무 프로세스: 내용증명 발송부터 소장 접수, 변론 기일 대응 및 승소 판결까지의 상세 시퀀스
• 🛡️ 지연이자 청구: 민법 및 소송촉진법에 따른 연 5%~12%의 지연손해금 확보 방안

OFFICIAL: SUPREME COURT

⚖️ 대한민국 대법원 전자소송 시스템

✅ [공식] 나홀로 소송을 위한 전자소송 바로가기

임대차 계약 종료 후 임차권등기명령까지 마쳤음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 임차인은 법적 최후 수단인 '보증금 반환 청구 소송'을 검토해야 합니다. 2026년 현재 전세 사기 여파로 인한 보증금 미반환 사례가 급증함에 따라 법원 역시 관련 재판 절차를 체계화하고 있습니다. 보증금 반환 소송은 단순한 채권 회수를 넘어, 해당 부동산을 경매에 넘기거나 임대인의 다른 재산을 압류하기 위한 '집행권원'을 얻는 필수적인 과정입니다. 본 리포트에서는 행정 및 법률 실무적 관점에서 소송의 전 과정을 심층 분석합니다.

본 가이드는 법률 전문가의 자문을 바탕으로 최신 민사소송법 개정 사항을 반영하였습니다. 소송 전 반드시 확인해야 할 사전 조치부터 판결 이후의 강제집행 가능성까지, 보증금을 지키기 위한 전략적 로드맵을 제시합니다.

 

📌 소송 전야: 내용증명과 임차권등기의 법적 효력

"명확한 계약 해지의 통보는 승소의 80%를 결정짓는 핵심 증거입니다."

보증금 반환 소송에서 가장 중요한 요건은 '임대차 계약의 정상적인 종료'입니다. 묵시적 갱신이 되지 않았음을 증명하기 위해 최소 계약 종료 2개월 전(2020년 12월 10일 이후 계약 기준)에 갱신 거절 의사를 밝혀야 합니다. 이를 공식화하는 수단이 바로 내용증명입니다. 내용증명 자체에 강제집행력은 없으나, 임대인에게 심리적 압박을 가하고 추후 재판에서 해지 시점을 입증하는 강력한 증거가 됩니다. 또한, 이사를 가야 하는 상황이라면 반드시 **임차권등기명령**이 완료된 것을 확인한 후 전출해야 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 이러한 행정적 기초 작업이 완료된 후에야 본격적인 민사 소송의 실익이 발생하게 됩니다.

 

⚖️ 전세보증금 반환 소송 단계별 실무 로드맵

1

소장 접수 및 청구취지 작성

대법원 전자소송을 통해 소장을 접수합니다. 원금뿐만 아니라 이사 당일(혹은 소장 부본 송달 다음 날)부터 발생하는 지연손해금(연 12%)을 청구취지에 명시하여 이자 수익을 통한 피해 보전을 도모해야 합니다.

2

변론 기일 및 조정 절차

임대인이 답변서를 제출하면 변론 기일이 잡힙니다. 사실 관계가 명확한 보증금 사건의 경우 재판부에서 조정 기일을 먼저 열어 합의를 종용하기도 하지만, 임대인이 상환 의지가 없다면 단호히 판결을 구해야 합니다.

3

승소 판결 및 강제집행 권원 확보

판결이 확정되면 집행문을 부여받아 강제집행이 가능해집니다. 부동산 경매 신청, 임대인의 통장 압류(채권압류 및 추심명령), 재산명시 신청 등을 통해 실질적인 현금 회수 단계로 진입하게 됩니다.

[Insight] 2026년 소송 트렌드: 소액심판의 적극 활용

보증금이 3,000만 원 이하인 경우 '소액사건심판법'에 따라 단 한 번의 변론으로 신속한 판결이 가능합니다. 최근에는 대항력을 갖춘 임차인이 승소할 경우 소송 비용(인지대, 송달료, 변호사 보수 일부)을 임대인에게 청구할 수 있는 비율이 높아지고 있어, 전문가의 도움을 받는 것이 실질적인 회수율을 높이는 데 기여하고 있습니다.

※ 출처: 사법연수원 민사재판실무 및 법원통계월보 참조

National Legal Support Data

✅ [지원] 대한법률구조공단 전세보증금 반환 지원 상담

📊 보증금 회수를 위한 법적 수단별 효력 비교

수단	장점	집행력 여부
내용증명	심리적 압박, 해지 증거 확보	없음
지불명령신청	저렴한 비용, 빠른 처리	있음 (이의 없을 시)
반환 청구 소송	강력한 강제집행 근거 마련	강력함

[전문가 의견]: 임대인이 보증금 반환을 적극적으로 거부하거나 행방이 묘연한 경우, 지급명령보다는 처음부터 본안 소송을 제기하는 것이 시간을 절약하는 길입니다. 지급명령은 임대인이 이의신청을 할 경우 결국 소송으로 전환되기 때문입니다. 소송을 통해 확보한 판결문은 10년의 소멸시효를 가지므로, 당장 임대인에게 재산이 없더라도 장기적인 압박 수단이 됩니다.

 

🚀 행정 전문가의 리스크 관리 조언

"소송은 보증금 회수의 끝이 아니라 새로운 시작입니다." 판결문을 얻은 후에도 임대인의 재산을 찾아내는 과정이 필요합니다. 이를 위해 소송 단계에서 미리 임대인의 부동산이나 주거래 은행을 대상으로 '가압류'를 신청해 두는 전략이 유효합니다. 또한 소송 비용을 보전받기 위해 '소송비용 확정 결정' 절차까지 마무리하는 꼼꼼함이 필요합니다. 무엇보다 소송 전 단계인 임차권등기가 누락되지 않았는지 실무 총정리 가이드를 통해 반드시 재점검하십시오.

Critical Procedure Review

📜 보증금 미반환? '임차권등기명령' 신청 실무 총정리

소송의 전제 조건이자 내 대항력을 지키는 최우선 과제!
임차권등기명령의 신청 서식부터 등기부 기재 확인까지 한 번에 정리하세요.

 

✅ [실무] 보증금을 지키는 임차권등기 가이드 바로가기

✅ 소송 승소를 위한 증거 자료 리스트

• ✔️ 임대차 계약서 원본 (확정일자 및 전입신고 내역 포함)
• ✔️ 계약 해지 통보 증거 (내용증명, 문자 메시지 기록, 통화 녹취)
• ✔️ 임차권등기명령 결정문 및 등기사항전부증명서 (기재 확인용)
• ✔️ 보증금 입금 내역 (통장 거래 내역서 혹은 이체 확인증)