2월 '이사 전쟁' 필독: 등기부등본 속 근저당·신탁등기 독해법

⚖️ Essential February Moving Guide: Decoding Mortgages and Trust Registries in Korean Real Estate

 

📋 전세 사기 예방을 위한 등기부등본 핵심 요약

• 🔍 표제부·갑구·을구의 일치: 주소지 정보(표제부), 실제 소유주(갑구), 대출 현황(을구)이 계약서와 완벽히 일치하는지 확인해야 합니다.
• ⚠️ 신탁등기의 함정: 갑구에 '신탁' 기재가 있다면 소유권은 신탁사에 있습니다. 반드시 '신탁원부'를 발급받아 수탁자의 동의 없는 임대차 계약인지 확인하세요.
• 🌏 외국인 임차인 주의사항: 2026년 최신 지침에 따라 '외국인체류확인서'를 통해 선순위 외국인 전입 세대를 반드시 체크해야 합니다.
• 📅 실시간 확인: 계약 당일, 잔금 지급 직전, 전입신고 직후 등 최소 3회 이상 등기부등본을 새로 발급받아야 합니다.

 

이사 시즌이 되면 급한 마음에 '우선 계약부터 하고 보자'는 심리가 생기기 마련입니다. 하지만 2026년 현재, 전세 사기 수법은 더욱 교묘해져 등기부등본상의 권리 관계를 완벽히 이해하지 못하면 큰 피해를 입을 수 있습니다. 특히 최근 급증하는 '신탁 사기'는 일반적인 을구(근저당) 확인만으로는 잡아낼 수 없습니다. 소중한 보증금을 지키기 위해 등기부등본의 행간을 읽는 법부터 외국인 임차인을 위한 특수 체크리스트까지 상세히 분석해 드립니다.

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🗺️ 등기부등본 섹션별 위험 신호 포착법

1

[표제부] 건물의 '신분증'과 건축물대장 대조

지번과 동호수가 계약서와 일치하는지 확인하세요. 특히 근린생활시설을 주택으로 개조한 '불법 건축물' 여부는 표제부의 용도란과 건축물대장을 대조해야만 알 수 있습니다. 이 경우 전세대출이 불가능할 수 있습니다.

2

[갑구] 소유권 분쟁과 '신탁'의 존재 유무

가압류, 가처분, 예고등기 등 소유권을 위협하는 기록이 있다면 즉시 계약을 중단해야 합니다. 무엇보다 '신탁' 기재가 있다면 실제 소유주가 개인이 아닌 신탁회사이므로, 반드시 수탁자의 서면 동의서를 요구해야 합니다.

3

[을구] 빚의 규모, '채권최고액'의 진실

근저당권의 채권최고액은 실제 대출금의 120~130%로 설정됩니다. (채권최고액 + 내 보증금)의 합계가 집값의 70%를 넘는다면 '깡통전세' 위험이 매우 높습니다. 잔금 시 대출금을 상환하고 등기를 말소한다는 특약을 반드시 넣으세요.

DATA 2026 기승부리는 신탁 사기 방지법

📜 1. 신탁원부는 온라인 발급 불가

등기부등본 갑구에 '신탁'이 적혀 있다면, 상세 내용을 담은 '신탁원부'를 반드시 확인해야 합니다. 신탁원부는 인터넷등기소에서 발급되지 않으며, 직접 등기소 방문이 필요합니다. 중개인에게 대리 발급을 요청하거나 직접 확인하여 '임대차 권한'이 누구에게 있는지 확인하세요.

🔍 2. 대항력의 사각지대, 외국인 전입 확인

외국인 임차인은 전입세대확인서에 나타나지 않는 경우가 많습니다. 2026년 현재는 동사무소에서 '외국인체류확인서' 열람이 가능해졌습니다. 계약하려는 집에 나보다 먼저 들어온 외국인 임차인이 있다면 내 보증금이 후순위로 밀릴 수 있으므로 필수 체크 대상입니다.

✅ 3. 국세·지방세 완납 증명서 요구

집주인이 세금을 체납하면 세무서가 당해세 원칙에 따라 내 보증금보다 먼저 돈을 가져갑니다. 등기부등본에는 체납 사실이 즉각 반영되지 않으므로, 계약 시 임대인에게 '국세/지방세 완납증명서'를 반드시 당당히 요구해야 합니다.

Legal Insight 임대차 보호법

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📊 등기부등본 갑구·을구 주요 기재사항 비교

구분	확인 내용	위험 징후 (Red Flag)
갑구 (소유권)	실소유주 성함/주민번호	압류, 가압류, 신탁 기재
을구 (기타권리)	근저당권(대출) 설정액	과도한 채권최고액, 임차권등기
특약사항	잔금일 대출 상환 여부	등기 이전 당일 추가 대출

🚀 부동산 전문 변호사의 핵심 팁

• "신탁원부를 무시하는 중개인은 피하세요": "신탁된 부동산은 신탁사가 동의하지 않으면 무단 점유자가 되어 쫓겨날 수 있습니다. 신탁원부에 기재된 대출 한도와 수익권자 확인은 선택이 아닌 필수입니다."

• "외국인 거주자라면 '영문 성함' 대조": "외국인 임차인과 계약 시, 등기부등본상 소유주 이름과 여권/외국인등록증상의 로마자 성함이 단 한 글자라도 틀리면 대항력이 인정되지 않을 수 있습니다. 띄어쓰기까지 확인하세요."

Case Study 실무 가이드

📜 보증금 미반환? '임차권등기명령' 신청 실무 총정리

만약 집이 경매에 넘어가거나 집주인이 돈을 안 돌려준다면?
이사 가기 전 반드시 마쳐야 하는 대항력 유지 비결을 공개합니다.

 

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✅ 안심 이사를 위한 최종 체크리스트

• ✔️ 등기부등본 발급일자가 오늘 날짜가 맞습니까?
• ✔️ 갑구의 소유자와 계약서상의 임대인이 동일인입니까?
• ✔️ 신탁 기재 시, 신탁원부를 통해 임대차 권한을 확인했습니까?
• ✔️ 잔금 지급 후 즉시 '전입신고'와 '확정일자'를 받았습니까?
• ✔️ 임대인에게 국세/지방세 완납증명서 제출을 요구했습니까?